發佈日期: 2024/10/04 
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房市不降溫，央行總裁楊金龍親自出馬約談３４家國銀和信用合作社總經理喝咖啡，希望金融業者們自主管理不動產貸款總量，不過因為銀行貸款已經滿資金水位，不少金融業者分別發出限貸令，若是銀行再度管控，恐讓正在買房的民眾，貸款是雪上加霜。
銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，將對房市帶來顯著影響。
我們先來聊聊對成屋、中古屋的影響，至於預售市場的部分，在「預售屋禁止轉售」措施未改變前，預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止
影響1：央行升息，影響衝擊力降低
下半年中央銀行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行愈來愈少。就算檯面上還有銀行可申辦，也不一定會收件。
雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得貸款，利率高低只是其次。
房貸利率大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。
影響2：部分成屋需求恐流入預售
當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。
要購買套房投資，除了看投報率外，本身的地段關乎未來轉手性，常見賺到租金效益卻賠了房價，長久下來反而吃虧。且銀行會限制套房放款額度，一般建議選擇權狀15坪以上，才有機會貸到8成，否則頂多6－7成，利率又高，若低於10坪以下，更不易轉手，銀行甚至不放款。
影響3：換屋族賣房意願可能下降
換屋族買新房前後，都會把舊屋賣掉，達成舊屋換新屋。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋的利率低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。
這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3~4％以下的低利貸款，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率將高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。
影響4：房租將更有感上漲
各國房屋租金上漲與房貸利率具有極高關聯性。各國皆是如此，台灣也不會是例外，接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。
也許有人房貸難貸、利率變高，覺得房市要爆炸了。然而，正好相反，房貸市場如此發展，無疑是為預售市場增添柴火，這樣的發展房價反而會愈漲愈不健康。
民間房屋貸款常見有哪些風險或陷阱？
民間房屋借款常見的風險有：
- 利率過高：有些貸款人因為急需用錢，沒有仔細了解清楚貸款利率與計息方式就簽訂合約，導致最後利息越滾越多，就連本金也無力償還；合法借貸業者都會有合法利率範圍，在1%~2.5%之間，且是以月計息，選擇有合法利率的借貸業者，可以省去高利貸風險。
- 抵押證件：有很多不肖業者會以證件借款作為廣告噱頭，只要抵押證件就能立刻借錢，都是騙人的，抵押證件，很容易會被利用作為詐騙人頭帳戶，甚至會被警方列為警示帳戶，無法再向銀行申辦貸款；合法民間借貸業者是不向貸款人收取證件的，切不可將個人證件交予他人。
- 收費時間：很多受騙案例都是不法業者佯裝成借貸公司，向貸款人收取申辦費用後，便消失不見蹤影；民間合法借貸流程是成功申辦貸款後，再向貸款人收取申辦費用，絕不事先收費。
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