發佈日期: 2024/09/10 
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持分土地 許多人在處理不動產繼承問題時，都會遇到房屋、土地、農地等不動產持分繼承這一個環節。持分土地或房屋，顧名思義會由數位持有者共同擁有，可是有些人可能會因為不需要這筆不動產，或者因為急需資金，所以想將手中持分拿去銀行貸款或賣掉。可是依據法律規定，不論是貸款還是買賣都需要經過其他持分人同意，假如共有人不願意配合或不同意，除了多加溝通外，還有什麼解決辦法？
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持分土地房屋是什麼意思？
房屋、土地、農地等不動產在最一開始都是由一人持有，可是經過婚姻或繼承等影響，尤其是繼承，通常都會有多位繼承人共同擁有，也會依照配偶、繼承親等的影響獲得不同比例，因而將這筆不動產進行「無形」的分割，這就是所謂的持分土地或持分房屋。
持分土地房屋又分成兩種類型
不過持分土地房屋又依據型態的不同，分成公同共有和分別共有兩種類型：
● 公同共有：意旨共有人「共同」擁有全部的財產。
√ 民法第827條：依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
√ 民法第828條：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826-1條規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
例：甲乙丙三人公同共有同一筆土地，若甲欲變賣土地就必須取得乙、丙之同意，才可以處分。
■ 分別共有：意旨共有人「分別持分」共有財產的特定比例。
√ 民法第817條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。
√ 民法第818條：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
√ 民法第819條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
例：甲乙丙三人分別共有同一筆土地，若甲想要變賣自己的持份，只要訴請法院分割共有物，就可自由進行處分而無需其他共有人的同意。
那持分土地房屋可以貸款或買賣嗎？
依據法律規定，持分土地房屋是可以進行貸款或買賣的，但是依據共有型態的不同，會有不同的處理方式。
■ 公同共有
由於公同共有是所有共有人一起擁有產權，因此假設其中一人要利用該產權進行貸款或買賣，就必須得到其他共有人的同意。
■ 分別共有
分別共有的持分人本身就已經有特定比例的產權，而且產權是獨立的，因此每個人都有權利可以自行處分其應有部分，不需要經過其他共有人同意也可以進行持分貸款或買賣。
也因此將這些法律規定套用在本篇文章的案例中，假如一位土地房屋持分人想要進行貸款，但是其他共有人不配合，在產權是公同共有的情況下，持分人還是得先獲得其他共有人同意，無論是貸款還是買賣；但如果是分別共有，即使共有人不配合，你還是可以行使自己應有的權利。
如果你希望將手中持分的土地房屋進行貸款或買賣，大致會經歷下面這些程序。由於分別共有可以自行處分所持有的部分，因此以下將以公同共有的部分進行程序介紹：
1. 持分土地房屋貸款程序
Step 1. 獲得其他共有人同意
Step 2. 向銀行或民間貸款公司洽詢貸款方案
Step 3. 代書協助尋找金主，同時查詢不動產的價值
Step 4. 繳交應備文件，進行條件審查
Step 5. 審查通過，告知貸款額度、利率、還款期限
Step 6. 簽訂合約、進行設定、撥款到借款人帳戶
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